Últimamente he estado pensando mucho en Miches.
No porque crea que vaya a sustituir a Punta Cana. Tampoco porque piense que todo terreno que se compre allí terminará multiplicando su valor.
Me interesa por otra razón.
Cuando miro a Punta Cana y a Miches, no veo necesariamente dos destinos compitiendo entre sí. Veo dos territorios que se encuentran en momentos completamente diferentes de su historia.
Y para un inversionista, el momento en que entra puede ser tan importante como el lugar donde entra.
Punta Cana ya demostró la tesis
Punta Cana dejó hace mucho tiempo de ser simplemente un destino turístico.
Hoy existe un ecosistema mucho más complejo: aeropuerto internacional, hoteles, carreteras, comunidades residenciales, centros comerciales, restaurantes, colegios, hospitales, entretenimiento, servicios y una actividad inmobiliaria extraordinariamente dinámica.
La transformación ya ocurrió.
Y continúa ocurriendo.
Eso representa una enorme ventaja para el inversionista porque gran parte de la incertidumbre que existía décadas atrás ha desaparecido.
La gente ya viene.
Los aviones ya llegan.
Los turistas ya duermen en sus hoteles.
Las personas ya compran viviendas, alquilan apartamentos, abren negocios y construyen sus vidas aquí.
Pero esa madurez tiene otra cara.
La oportunidad es más evidente, pero también lo es para todo el mundo.
Y cuando todos ven la oportunidad, llega el capital.
Llegan los desarrolladores.
Llegan nuevos proyectos.
Y llega más inventario.
Hoy podemos recorrer Punta Cana y encontrar una cantidad impresionante de proyectos compitiendo por el mismo comprador y, eventualmente, muchas de esas propiedades competirán también por el mismo huésped o inquilino.
Por eso creo que la pregunta sobre Punta Cana ha cambiado.
Ya no me parece suficiente preguntar:
¿Seguirá creciendo Punta Cana?
Mi pregunta es otra:
¿Qué proyectos, ubicaciones y segmentos capturarán mejor ese crecimiento?
Eso cambia completamente el análisis.
En un mercado maduro, no basta con acertar con el destino.
Hay que acertar con la selección.
Miches me obliga a pensar de otra manera
Cuando miro hacia Miches, veo una historia diferente.
No veo todavía la profundidad inmobiliaria de Punta Cana.
No veo el mismo volumen de servicios, infraestructura, población, proyectos residenciales ni actividad comercial.
Pero precisamente ahí comienza a interesarme.
Porque en Miches quizás no estoy comprando principalmente renta.
Estoy comprando tiempo.
Estoy considerando la posibilidad de que turismo, infraestructura, servicios, población y capital continúen transformando ese territorio durante los próximos años.
Eso representa una tesis de inversión completamente diferente.
Un apartamento bien seleccionado en Punta Cana puede comenzar a producir ingresos relativamente pronto.
Un terreno en Miches probablemente no.
Puede quedarse allí durante años sin producir un solo dólar.
Pero la tierra tiene una característica fascinante:
el terreno permanece en el mismo lugar mientras todo a su alrededor puede cambiar.
Una carretera.
Un nuevo hotel.
Un complejo turístico.
Electricidad.
Agua.
Comercios.
Viviendas.
Nuevos residentes.
Mayor flujo turístico.
Mejor conectividad.
Cada uno de esos acontecimientos puede modificar lo que ese terreno puede llegar a ser y, por consiguiente, lo que alguien estaría dispuesto a pagar por él.
Comprar tierra es comprar una posibilidad futura
Esta idea me resulta particularmente interesante.
Cuando compramos una propiedad terminada, buena parte de su utilidad ya existe.
Podemos verla.
Podemos medirla.
Podemos compararla.
Incluso podemos estimar con cierta precisión cuánto podría producir.
Con la tierra ocurre algo diferente.
Muchas veces estamos comprando algo cuyo mayor valor todavía no existe.
Estamos tratando de imaginar qué ocurrirá alrededor.
Por eso comprar tierra es, en cierta forma, comprar una posibilidad futura.
Supongamos que encontramos hoy un terreno estratégicamente ubicado en Miches.
No lo compramos pensando necesariamente en venderlo el próximo año.
Quizás pensamos en siete años.
Diez.
Quince.
Durante ese período, el territorio puede transformarse.
Y si esa transformación ocurre, nuestro retorno no necesariamente vendrá de una renta mensual.
Puede venir de algo mucho más sencillo:
haber comprado antes de que los demás necesitaran estar allí.
Ese es el escenario en el que la tierra puede convertirse en un multiplicador de capital.
No porque exista alguna magia inmobiliaria.
Sino porque entramos en una etapa temprana de creación de valor territorial.
Pero esperar no garantiza ganar
Aquí es donde debemos tener cuidado.
Sería muy fácil convertir esta reflexión en el típico discurso:
“Compra tierra en Miches ahora porque dentro de diez años valdrá muchísimo más”.
Yo no creo que invertir funcione así.
Largo plazo no significa bajo riesgo.
Un desarrollo puede tardar veinte años cuando esperábamos diez.
Una carretera anunciada puede retrasarse.
Un gran proyecto puede cambiar o nunca construirse.
La infraestructura puede desarrollarse en una dirección diferente a la que imaginábamos.
Y existen riesgos todavía más básicos: título, deslinde, acceso, uso de suelo, restricciones ambientales, servicios y precio de entrada.
Incluso podemos acertar con Miches y equivocarnos con el terreno.
Ese punto es fundamental.
No toda tierra ubicada dentro de una zona en crecimiento necesariamente participa de ese crecimiento de la misma manera.
Una propiedad puede estar demasiado lejos de los corredores de desarrollo.
Puede tener problemas de acceso.
Puede tener limitaciones jurídicas o ambientales.
O simplemente podemos pagar hoy un precio tan alto que estemos comprando anticipadamente buena parte de la plusvalía que esperábamos recibir mañana.
Por eso hay una frase que quiero recordar:
Paciencia no sustituye due diligence.
La complementa.
Entonces, ¿Punta Cana o Miches?
Cada vez me interesa menos formular la pregunta de esa manera.
Porque quizás no estoy comparando dos lugares.
Estoy comparando dos horizontes de inversión.
Si busco un mercado activo, demanda existente, infraestructura desarrollada y la posibilidad de producir ingresos en un horizonte relativamente cercano, Punta Cana merece seriamente mi atención.
Pero precisamente porque el mercado está mucho más desarrollado y existe una oferta considerable, hoy sería especialmente selectivo.
No compraría simplemente “en Punta Cana”.
Querría entender exactamente qué estoy comprando dentro de Punta Cana.
Ubicación.
Producto.
Precio.
Desarrollador.
Demanda.
Competencia.
Costos operativos.
Liquidez.
Y las verdaderas hipótesis detrás de cualquier rentabilidad proyectada.
Miches plantea otra conversación.
Si tengo capital que puedo dejar quieto durante años, estoy dispuesto a aceptar menor liquidez y encuentro tierra extraordinariamente bien ubicada a un precio razonable, entonces puedo intentar capturar una etapa mucho más temprana de desarrollo territorial.
Ahí no estoy buscando necesariamente el próximo cheque de renta.
Estoy buscando transformación.
Selección versus paciencia
Quizás esta sea la manera más sencilla en que puedo explicar cómo estoy comenzando a ver ambos mercados.
Punta Cana puede premiar la selección.
Miches puede premiar la paciencia.
Uno tiene la ventaja de un ecosistema que ya funciona, pero exige navegar una oferta cada vez más amplia.
El otro puede ofrecer la posibilidad de entrar antes en el ciclo, pero exige tiempo, tolerancia a la incertidumbre y un análisis mucho más profundo de la tierra que estamos comprando.
Ninguna estrategia es automáticamente mejor.
Depende del inversionista.
Depende del capital.
Depende de la necesidad de liquidez.
Depende del riesgo que estamos dispuestos a asumir.
Y, sobre todo, depende del tiempo.
Después de todo, quizás una de las habilidades más valiosas en bienes raíces no sea descubrir dónde está hoy la demanda.
Sino aprender a reconocer hacia dónde se está moviendo.